Tout sur les démarches de création d’une SCI (Société Civile Immobilière)

Monter un projet immobilier est une activité très prisée de nombreux particuliers et entrepreneurs, en raison de la rentabilité exceptionnelle des activités immobilières. De plus, l’existence du statut juridique SCI ou société civile immobilière renforce cette tendance. Le dispositif simplifie la gestion d’un patrimoine (immeuble, maison, terrain). Elle permet aussi d’investir ou de diriger la transmission d’un bien immobilier. Seulement, sa création semble complexe pour les non-initiés. Cet article vous guide à travers les différentes étapes de création d’une SCI.

Comprendre ce qu’est une SCI

Une société civile immobilière, abrégée en SCI est un statut juridique très utile quand il s’agit de mettre en place une activité immobilière grâce à ses nombreux avantages. Elle permet ainsi de loger plusieurs patrimoines immobiliers dans le but d’éviter leur indivision.

Au minimum, deux associés composent la SCI. Ils peuvent être une personnalité morale ou une personne physique. La société peut être dirigée par un gérant nommé par les associés pendant une assemblée. En échange de leurs apports en nature, ces derniers obtiennent des parts sociales. Toutefois, ils sont indéfiniment responsables des dettes sociales. Ce qui engage leur patrimoine quand une difficulté financière surgit.

Types de SCI

Avant de lancer votre activité immobilière, il est nécessaire de déterminer la SCI concordant à votre projet. En effet, la société civile immobilière se décline sous 4 statuts :

• SCI familiale : permettant la gestion collective d’un patrimoine immobilier (immeuble, terrain, maison) par les membres d’une famille. C’est la forme la plus répandue des sociétés  civiles immobilières.
• SCI de location : autorisant les associés (sans être des membres d’une même famille) d’acquérir et de gérer ensemble la location d’un bien immobilier.
• SCI d’attribution : permettant l’acquisition d’un patrimoine immobilier (immeuble, maison…)dans le but de le partager entre les associés.
• SCI de construction-vente : accordant aux associés de construire un bien immobilier dans le but de le revendre pour engranger de bénéfices.

Avantages de la création d’une SCI

La création d’une SCI ou d’une société civile immobilière procure plusieurs avantages aux associés dans le cadre d’un projet immobilier. Cependant, votre besoin en liaison avec votre activité immobilière conditionne la constitution de votre SCI.

La protection du patrimoine immobilier

Étant donné qu’une SCI est une personne morale, elle permet ainsi la protection des biens immobiliers personnels des associés. Les créanciers ne peuvent toucher qu’aux parts sociales constituant la SCI ou la société civile immobilière.

Des avantages fiscaux

Avec une SCI, la transmission d’un patrimoine immobilier est exonérée d’impôts. C’est-à-dire qu’elle autorise les héritiers à ne pas payer d’impôt en faisant référence aux droits de succession. Constituer une SCI permet aussi aux associés de choisir entre  deux régimes d’imposition :

• Régime d’imposition sur le revenu : correspond aux SCI (Société Civile Immobilière) disposant d’un bien immobilier nécessitant beaucoup de dépense.
• Régime d’imposition sur les sociétés : s’adresse aux associés détenant un patrimoine important.

À noter que vote choix de régime d’imposition est irrévocable. Mieux vaut établir une analyse approfondie du système d’imposition à adopter.

Gestion facile d’un patrimoine immobilier

L’intermédiaire d’une SCI (Société Civile Immobilière) simplifie la gestion d’un patrimoine immobilier. Le gérant dispose d’un pouvoir décisionnaire concernant la gestion courante de la société. De ce fait, le choix de créer une SCI permet d’éviter les confits entre associés. L’accord de ces derniers n’est nécessaire que pour la vente d’un bien immobilier, pour nominer ou révoquer un gérant ou les autres décisions nécessitant leur vote selon les dispositifs cités dans les statuts. Leur accord se manifeste par un vote durant une assemblée.

Opposition à la règle de l’indivision

Quand un associé souhaite quitter la SCI, l’ensemble des associés n’a pas besoin de vendre le bien immobilier. L’associé se contente seulement de vendre ses parts sociales. De ce fait, le patrimoine est conservé par le biais de la SCI.

Formalités pour la création d’une SCI ou Société Civile Immobilière

Comme toute création d’entreprise, la constitution d’une SCI suit quelques étapes obligatoires pour assurer son bon fonctionnement.

La rédaction des statuts

La rédaction des statuts figure en tête des formalités obligatoires que ce soit pour la création d’une entreprise ou de votre SCI. C’est le document de référence de votre societé. Elle met en évidence plusieurs informations sur la SCI :

• La dénomination sociale : le nom de votre SCI
• La domiciliation du siège social : adresse de votre siège
• L’objet social : l’activité de votre société
• La durée de vie : ne dépassant pas les 99 ans
• Le capital social : C’est la garantie financière pour vos partenaires. La création d’une SCI n’exige aucun montant minimum du capital social.
• Les apports réalisés : il s’agit ici des apports réalisés par chaque associé (immeuble, terrain, etc.)
• Les identités des associés et du ou des gérants
• Les modalités de fonctionnement : décisions collégiales par le biais d’une assemblée (lors d’une  cession des parts sociales par exemple) ou pouvoir décisionnaire du gérant.

L’intervention d’un notaire (acte notarié) dans la rédaction des statuts est essentielle s’il existe des apports en nature. Chaque associé doit apposer leur signature sur les statuts. En tout, la rédaction des statuts permet à la SCI d’optimiser sa gestion et son fonctionnement.

Parution de l’annonce légale

La publication d’un avis de création se fait après la signature des statuts par les associés. Il faut opter pour un journal d’annonces légales œuvrant dans le département où se trouve le siège de la SCI. Par ailleurs, vous pouvez aussi choisir une solution simplifiée. C’est-à-dire réaliser une publication en ligne. Une fois publiée, une attestation de parution vous sera remise.

Immatriculation de la SCI

Plusieurs documents composent votre demande d’immatriculation auprès du Greffe du tribunal de Commerce ou du Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) :

• Un formulaire M0 intitulé CERFA n°13958 dument rempli et signé par le gérant
• Un exemplaire original des statuts datés et signés par tous les associés
• Un justificatif d’occupation des locaux
• Un justificatif d’identité du gérant et des associés
• Une attestation de parution au journal d’annonces légales
• Une déclaration de non-condamnation

L’immatriculation de votre SCI sera vite fait avec des dossiers complets.

Combien coûte la création d’une SCI ?

Il y a forcément un montant à prévoir quand vous vous lancez dans la constitution d’une SCI. Vous êtes obligés à payer les frais de greffes ainsi que le cout de la publication dans un journal d’annonces légales. La prévision du montant varie aussi selon la situation de la société. S’il y a une intervention d’un notaire (acte notarié), l’honoraire de ce dernier assure d’augmenter votre budget par exemple. Vous pouvez aussi compter sur des services en ligne pour chaque opération de création de votre SCI.

La création d’une société civile immobilière vous procure plusieurs avantages. Elle facilite l’organisation et la gestion de votre bien immobilier. Vous pouvez aussi profiter de plusieurs avantages fiscaux. Néanmoins, le respect de chaque étape de création et de certaines formalités vous certifie le bon fonctionnement de votre société.