Tout sur la SCI familiale : caractéristiques, avantages et inconvénients

Une société civile, contrairement à une société commerciale, est une entreprise affectée à une activité civile. Une société civile est donc une entreprise qui évolue dans des domaines tels que celui agricole ou qui exerce une profession libérale, exploite un patrimoine immobilier, etc. Dans cet article, nous vous délivrons tout ce que vous devez savoir sur la société civile immobilière, plus précisément la SCI familiale ou Société Civile Immobilière Familiale : régime juridique spécifique régissant sa création et son fonctionnement,avantages et inconvénients, etc.

Quelles sont les caractéristiques de la société civile immobilière SCI familiale ?

La société civile immobilière SCI peut se constituer entre des personnes ne présentant aucun lien de parenté ou d’alliance, tout comme cela peut se constituer entre les membres d’une même famille. Quels sont les caractéristiques d’une société civile immobilière SCI familiale ?

Définition de la société immobilière de gestion SCI familiale

Une société civile immobilière SCI familiale est une entreprise affectée à la gestion d’un ensemble immobilier d’une famille constitué — donc — en un patrimoine autonome. Comme son nom l’indique, la SCI familiale est composée d’associés-membres d’une même famille, c’est une société de personnes (c’est la personnalité de chaque associé qui est prise en compte, le capital importe peu) dans laquelle les apports sont compensés par des parts sociales représentées par des titres non négociables par principe. Contrairement aux autres sociétés civiles qui sont soumises de plein droit à l’impôt sur les sociétés, la société civile immobilière SCI est assujettie à l’impôt sur le revenu.

Elle est structurée de la même manière que toutes les autres sociétés d’une autre forme, elle est composée d’un organe de gérance incarné par un gérant social ou composé de plusieurs dirigeants sociaux et d’associés titulaires de droits et d’obligations.

Comment le régime spécifique de la société civile immobilière familiale gouverne sa constitution et son fonctionnement ?

De procédure de création de la SCI familiale

• Les conditions relatives aux associés

La société civile immobilière SCI familiale doit impérativement être composée de deux ou plus de deux personnes. Les associés doivent être des membres de la même famille (jusqu’au 4^e degré), liés par un lien de parenté et/ou d’alliance : grands-parents, parents, oncles et tantes, petits-enfants, etc.

Aucune capacité n’est requise expressément par le régime juridique positif de la SCI familiale.

• La souscription du capital social

Il n’y a pas de minimum légal requis par rapport au capital social de la société civile immobilière SCI familiale. Les statuts peuvent prévoir un capital social fixe ou variable. Dans une SCI familiale à capital variable, un ancien associé, à l’issue de son retrait, peut reprendre son apport (dérogation au principe de l’intangibilité du capital social).

• Les conditions relatives à l’objet social

L’objet social de la SCI familiale doit être civil, ce qui signifie que si la société change son activité en une activité de nature commerciale, la SCI familiale se transforme en une société commerciale au regard du Droit.

• L’établissement des statuts actes constitutifs de la société SCI familiale
• Publication au journal d’annonces légales
• Remplir le formulaire M0 société civile
• L’immatriculation de la SCI familiale eu registre du commerce et des sociétés RCS

Cette étape fait intervenir le réseau de la CFE compétent

Du fonctionnement de la SCI familiale

• La gérance de la société civile immobilière SCI familiale
• La nomination du gérant social

La gérance de la SCI familiale est assurée par une ou plusieurs personnes. Le gérant social n’est pas impérativement un des membres de la famille, cela pourrait même être une personne morale (dans ce cas, elle devra désigner un représentant soumis aux obligations comme s’il fut désigné en son propre nom).

Le gérant social est nommé par statuts ou par décisions des associés, la nomination se fait suivant les clauses statutaires.

• Les pouvoirs du gérant social

À l’égard de la société civile immobilière SCI familiale et des associés, le gérant social dispose d’un très large pouvoir : il peut prendre toute décision allant dans l’intérêt social.

À l’égard des tiers, le pouvoir du gérant social est limité par l’objet social : la société immobilière de gestion SCI familiale n’est engagée que par les actes correspondant à l’objet social.

• Faut-il souligner que les clauses limitatives de responsabilité des dirigeants ne sont pas opposables aux tiers ? (À titre d’exemple, une clause qui prévoit une procédure d’autorisation préalable pour les actes engageant une certaine somme constitue une clause limitative de responsabilité).
• Les associés de la SCI familiale

Les décisions des associés de la société civile immobilière de gestion SCI familiale se prennent, en principe, en assemblée.

• Les parts sociales

En principe, la transmission des parts sociales dans les sociétés immobilières de gestion SCI familiales requiert l’unanimité des associés. Toutefois, cette règle peut connaître quelques atténuations, la transmission des parts sociales dans la SCI familiale peut se faire suivant les modalités prévues par les statuts : transmission ayant reçu la majorité des voix exprimées requise par les statuts, transmission ayant eu l’agrément du gérant social, transmission entre membres associés et transmission à des ascendants, enfants ou petits-enfants.

Quels avantages et inconvénients présentent la forme société immobilière de gestion SCI familiale ?

Voici résumés en quelques lignes les enjeux de la constitution d’une société civile immobilière SCI :

Des avantages de la société civile immobilière SCI familiale

• Le régime juridique de la société immobilière de gestion SCI est souple, il peut être suppléé par la volonté des parties émise dans les statuts.
• L’immeuble objet de l’activité est dans le patrimoine de la société civile immobilière, à l’abri des créanciers des associés qui ne peuvent agir que sur le patrimoine personnel de leurs débiteurs.
• Pour éviter la division du patrimoine immobilier familial, la création de la société civile immobilière SCI familiale permet la conservation du bien.
• La constitution d’une SCI familiale permet également d’éviter les querelles familiales sur la gestion du bien immobilier: un gérant sera nommé « communément »
• Si dans la situation d’indivision, la propriété de chaque associé sur le patrimoine immobilier est représentée par « une quote-part abstraite », dans une SCI familiale, elle se traduit par des valeurs concrètes : les parts sociales.
• Les associés d’une société immobilière de gestion SCI familiale sont assujettis à l’impôt sur le revenu (IR) et le régime de l’IR procure un abattement sur les plus-values immobilières en fonction de la durée de possession du bien immobilier.

Des inconvénients de la SCI familiale

• Dans une société civile immobilière SCI familiale, la responsabilité des associés est indivise, i.e. les créanciers sociaux peuvent poursuivre leur patrimoine propre. Mais cette responsabilité est conjointe : le créancier social ne peut pas exiger d’un seul associé l’intégralité de sa créance, chaque associé s’en acquittera jusqu’à la hauteur de ses apports dans le capital social.
• La SCI est tenue de maintenir une activité civile, l’exercice d’une activité commerciale lui est interdit sous peine de voir sa forme transformée en société commerciale régie par le régime de la société commerciale.

En résumé, la création d’une société civile immobilière SCI familiale est en grande partie avantageuse. Certaines personnes font exprès de constituer une SCI familiale dans l’unique dessein de fuir l’impôt qu’implique la succession. Attention ! La jurisprudence française a toujours montré une sévérité à l’égard d’une société civile à but exclusivement fiscale.