Acquisition de terrain agricole : tout sur les frais de notaire

En France, pour acquérir un terrain, vous devez vous rendre chez le notaire et réaliser des démarches spécifiques. Ces dernières doivent être réalisées, quel que soit le type de terrain (terrain à bâtir, terrain agricole, etc.). Si vous projetez d’acquérir un terrain agricole dans le cadre du développement de votre entreprise ou pour un autre projet, vous devez donc réaliser des formalités spécifiques et prendre en considération les frais de notaire.Dans cet article, nous mettons à votre disposition toutes les informations nécessaires pour évaluer les frais de notaire lors de l’acquisition d’un terrain agricole.

Quel est le contenu de la loi sur l’acquisition des terres agricoles ?

Comme pour toute acquisition d’un bien immobilier, l’achat d’un terrain agricole est aussi soumis à des règles bien définies. Ainsi, parce qu’elles sont situées loin des zones d’habitation, les terrains agricoles sont destinés à un usage d’exploitation agricole ou animale. Cependant, si en tant que propriétaire, vous décidez d’y ériger une habitation vous devrez effectuer quelques démarches administratives.

En consultant le PLU (plan local d’urbanisme), vous saurez si un terrain agricole est constructible ou non. Sinon, vous pourrez faire la demande d’un permis de construire auprès des autorités. Pour cela, vous aurez à justifier la viabilité de votre projet agricole.

Aussi, avant tout achat d’un terrain, vous devriez en faire la notification à l’agence agricole du gouvernement. Cette dernière doit être la première à être informée que la transaction immobilière est sur le point d’être conclue.

Les frais de notaire : Qu’est-ce que c’est ?

En dehors du prix d’achat d’un bien immobilier que vous aurez à verser, vous devez aussi vous acquitter des frais du notaire. Ce montant est destiné à couvrir les dépenses afférentes à l’achat de votre futur bien immobilier. Ainsi, les frais de notaire sont constitués de :

• Les débours : a ce niveau, on parle des frais préposés par le notaire et que vous devez rembourser. Ainsi, vous pouvez composer les débours avec des remboursements, des frais de transport, les coûts de divers documents, etc. ;
• Les émoluments et les honoraires qui dans certains cas sont négociables. Toutefois, ils représentent généralement 10 % des frais de notaire. ;
• Les droits de mutation qui d’ailleurs représentent une partie importante des frais de notaire ;
• La taxe de publicité foncière.

Avant février 2016, vous n’aviez pas la possibilité de négocier les honoraires du notaire. Ce qui veut dire que les coûts étaient fixes. Il s’agissait, par exemple d’un pourcentage de 5 % HT appliqués sur tous les biens immobiliers ayant une valeur en dessous de 45 735 euros. Cependant, si le coût de votre futur bien excède ce montant, le pourcentage est ramené à 2,5 % HT.

Aussi, en mai 2016, la nouvelle législation permet aux notaires d’offrir une réduction allant jusqu’à 10 %. Cette remise concerne l’achat de biens dont la valeur est supérieure ou égale à 150 000 euros. Qu’il s’agisse de l’achat d’un terrain agricole, d’un terrain constructible, ou d’un terrain à bâtir, vous ne devez pas ignorer ces frais.

Comment évaluer les frais de notaire à partir du prix d’une terre agricole ?

Malgré votre intention d’acheter une terre agricole, vous devez au préalable faire le budget. Ainsi, pour évaluer le coût d’une terre agricole, vous devez prendre en considération certaines données. À cet effet, les parties prenantes constituent un élément essentiel.

En effet, une transaction effectuée entre particuliers rend le coût d’achat du bien plus attractif que s’il s’agissait d’un achat auprès d’une structure comme le réseau Safer. Un autre critère tout aussi important, c’est la qualité du terrain. Elle impacte aussi sur le prix, et pour la déterminer vous devrez vous référer au barème et les 5 classes.

Aussi, vous devez savoir que selon le Safer, la première classe correspond aux terrains de meilleure qualité. Toutefois, il existe des terrains qui sont « hors classe » on les appelle terrains de qualité exceptionnelle. Un terrain qui est bien situé à plus de valeur qu’un terrain ayant un moins bon emplacement. Ceci explique le fait que le coût de certains biens peut aller au million d’euros, tandis que celui des autres terrains est évalué à quelques centaines d’euros.

Les frais d’acquisition ou frais de notaire s’ajoutent finalement au prix préalable du terrain. Parfois, il arrive que les frais de notaire soient plus élevés que le prix d’achat d’un terrain agricole.

Comment calculer les frais de notaire ?

Si vous souhaitez calculer les frais de notaire, il vous faudra prendre en considération les éléments suivants : la nature du bien, le mobilier, l’emplacement du terrain, mais aussi le statut du vendeur (particuliers ou professionnels).

Les frais de notaire lors d’une transaction entre particuliers

En règle générale, les règles qui régissent les frais de notaire pour l’achat de terrains agricoles et d’un terrain constructible sont assez similaires. Lorsque les parties prenantes sont des particuliers, elles sont rarement assujetties à la TVA. En tant qu’acheteur, vous devez néanmoins vous attendre à payer des frais de notaire plus ou moins élevés.

Même si les frais de notaire sont souvent fixes, vous observerez quelques variations dues à une estimation des débours et émoluments. Ces derniers à leur tour dépendent généralement de la valeur du terrain dont il est question. À titre d’exemple, si vous êtes sur le point d’acquérir un terrain agricole d’une valeur de 1000 €, prévoyez jusqu’à 1500 € en frais de notaire.

Par contre, pour l’achat d’un terrain d’une valeur de 10 000 €, les frais de notaires peuvent être évalués à environ 2000 €.

Les frais de notaire par rapport au statut du vendeur

Dans ce cas, vous devez considérer si le vendeur est assujetti à TVA ou non. Ainsi, lors d’une acquisition de terre agricole, seul un vendeur assujetti à la TVA rend la transaction immobilière assujettie à la TVA. Si vous prenez le cas où le vendeur est un particulier non assujetti à la TVA, ce dernier n’aura qu’à s’acquitter des droits d’enregistrement qui sont évalués entre 5,09 et 5,81 %.

Tandis que le vendeur qui est assujetti à la TVA se retrouve avec deux choix.

• Les frais de notaire seront réduits de 0,715 % lorsque vous vous engagez à vendre le bien en question après 5 ans d’exploitation ;
• Un droit d’un montant de 125 euros sera fixé lorsque vous prendrez la décision d’exploiter pendant 4 ans vos terres agricoles.

La non-réclamation des taxes engendrées par la vente vous contraint en tant qu’acheteur à payer les droits de mutation. Comme mentionné plus haut, ces droits sont estimés entre 5, 09 et 5,81 %. Par contre, vos droits de mutation sont réduits à 0,715 euro dans le cas où le vendeur a récupéré la TVA. Aussi, si vous êtes assujetti à la TVA vous aurez également le choix entre les deux options citées plus haut.

Quel est le barème pour évaluer les frais de notaire ?

Depuis le décret de février 2016, pour fixer les frais de notaire l’on utilise le taux dégressif. Ainsi, un barème a été mis au point. Il permet de rendre fixes les émoluments, et ce en fonction de la valeur énoncée dans l’acte et du capital que vous apportez. Ainsi, pour une terre agricole dont la valeur est comprise entre 0 et 6500 euros, les frais de notaire sont évalués à 3 945 % du montant.

Pour un bien dont la valeur est comprise entre 6500 et 17 000 euros, le taux à appliquer est de 1,627 % de la valeur du bien. Les biens ayant une valeur comprise entre 17 000 et 60 000 euros sont soumis à un taux de 1, 085 % pour déterminer les frais de notaire. Quant à la dernière catégorie, elle concerne les terres agricoles d’un montant compris entre 60 000 et 200 000 euros. Dans ce cas, les frais de notaire sont calculés sur une base d’un taux de 0,814 % du montant.

Par ailleurs, pour un terrain d’une valeur de plus de 60 000 euros, le calcul les frais de notaire se fait en additionnant le montant de chaque intervalle.

Comment évoluent les frais de notaire ?

La fluctuation des frais de notaire est généralement due à la mise en place d’un dispositif ayant pour objectif de renflouer le budget des départements. Ainsi, elles concernent généralement les droits de mutation, et ceux-ci ont un grand impact sur le coût d’une terre agricole. D’ailleurs, à la date du 1er janvier de 2014, dans la majorité des départements, une hausse de 0,70 % a été observée.

Cependant, 4 départements sur les 101 (l’Indre, l’Isère, le Morbihan, et Mayotte) ne connaissent pas encore cette augmentation. Ces départements ont maintenu leurs frais de notaire à 7 % de la valeur du bien immobilier. Les 97 départements qui ont validé une hausse pour tous les frais de notaires sont passés à un taux de 7,7 %.

Utilisation d’un simulateur pour faire le calcul des frais de notaire

Vous trouvez difficile d’effectuer vous-même le calcul des frais de notaire pour l’acquisition de votre terrain agricole, alors utilisez un simulateur. Cherchez un outil gratuit sur Internet, vous en trouverez plusieurs. Ce dernier vous donnera la meilleure estimation pour vous permettre de démarrer votre projet en toute assurance. Si vous trouvez que ces frais sont élevés, rappelez-vous qu’ils ne représentent pas seulement la rémunération de ce professionnel, mais aussi des frais de taxe et de démarches administratives liés à cet achat.

Comment faire pour réduire les frais de notaire pour l’achat d’un terrain agricole ?

• Négociez le prix du terrain : pour connaître votre marge de négociation avec le vendeur, vous devez faire la simulation de votre capacité d’emprunt. En fonction du résultat obtenu, vous pouvez demander une baisse du prix du terrain, avec l’aide de votre  courtier.
• Déduisez vos frais d’agence : si vous avez eu recours à une agence pour trouvez votre terrain agricole, vous devez payer ces frais séparément de l’emprunt immobilier.
• Négociez les émoluments du notaire : il est possible d’obtenir une réduction de 10 % de la rémunération du notaire, comme le prévoit la législation. Cependant, si ce dernier vous accorde cette faveur, il est tenu de le faire pour tous ses autres clients.