Entrepreneuriat

Le régime micro-foncier : définition, principe et calcul du revenu imposable

Le 1 octobre 2021
Déclaration de revenus liée à un régime micro-foncier

L’impôt est une taxe qui se prélève uniquement sur les activités génératrices de revenus de la population. Il n’est pas facultatif, mais son prélèvement respecte certains critères dont la nature de vos activités, le coût de vos revenus et surtout le régime fiscal auquel votre entreprise appartient. Le régime microfoncier est un régime d’imposition qui concerne essentiellement les entreprises du secteur de l’immobilier. L’investissement dans l’immobilier est une activité imposable et ce régime fiscal offre certains avantages au propriétaire qui a la possibilité d’y souscrire.

Le régime fiscal micro-foncier

Vous êtes un propriétaire et vous avez un titre immobilier, lorsque vous mettez en location votre bien immobilier et que vous percevez des loyers, on parle de « revenus fonciers ». Dans ce cas, vous devez déclarer ces revenus, car ils sont imposables. Pour une déclaration fiscale liée à l’immobilier, il existe deux régimes fiscaux différents pour les revenus fonciers, le régime microfoncier et le régime réel.

Le régime microfoncier est le régime fiscal réservé aux contribuables avec des revenus fonciers n’excédant pas 15000 euros brut l’an. Ce régime fiscal s’applique de plein droit aux contribuables dont les revenus fonciers annuels sont inférieurs à 15 000 euros  brut  et qui ne louent pas de biens soumis à un régime fiscal particulier comme le régime réel.

Le plafond annuel de 15 000 euros brut  s’applique à l’ensemble de la famille fiscale. Par conséquent, il est nécessaire de considérer tous les revenus perçus par le contribuable lui-même, son conjoint et les personnes à charge. Le régime fiscal prévu par le système du microfoncier s’applique automatiquement aux contribuables dont les revenus fonciers totaux n’excède pas 15 000 euros brut , sauf choix contraire du contribuable.

Si le revenu foncier annuel total dépasse 15 000 euros brut , les contribuables ne pourront pas bénéficier du régime microfoncier et le régime foncier réel d’imposition doit s’appliquer.

Le régime réel est automatiquement appliqué si les revenus excèdent 15 000 euros. Cependant, il faut savoir que les contribuables dont les revenus annuels ne dépassent pas ce seuil  peuvent quitter le régime micro-foncier et opter pour le régime réel, s’ils estiment que ce dernier est plus avantageux.

À titre d’information, certains propriétaires sont exclus du système microfoncier lorsqu’ils leurs biens sont classés monuments historiques, des bâtiments situés dans des sites patrimoniaux importants, ou ils ont un titre immobilier appartenant à un régime fiscal particulier comme le dispositif Pinel. La particularité du régime du microfoncier se trouve surtout dans ses avantages.

Quel est le principe de fonctionnement du régime micro-foncier ?

Le régime microfoncier est un système fiscal simplifié d’imposition des revenus fonciers. Les contribuables n’ont qu’à mentionner le total de leurs revenus fonciers dans leur déclaration de revenus. Contrairement au régime réel, les contribuables ne peuvent déduire aucune charge  (revenus fiscales) liée aux travaux et aux locations de leur bien immobilier. Le revenu total de la propriété tient compte de plusieurs revenus fonciers à savoir:

  • le revenu total de la location directe ou de l’usage réservé des immeubles du contribuable
  • le revenu total de la société immobilière qui lui est associée proportionnellement à ses droits de bénéfice.

Dans le régime microfoncier, l’administration fiscale applique alors un abattement forfaitaire de 30%, qui prend en compte les coûts liés à la location de la maison. Aucune distribution proportionnelle n’est appliquée dans le régime microfoncier . En d’autres termes, même si certains loyers ne sont perçus que quelques mois sur les douze (12) mois de l’année, ils entrent dans le calcul des revenus d’imposition.

Malgré cet abattement qui constitue un avantage non négligeable, il est possible au contribuable de choisir l’autre option : le régime foncier réel. Vous ferez ce choix lorsque vous constatez qu’une réduction de 30% est moindre comparativement aux charges que vous avez supportées et qui ne devront pas être prises en compte dans ce régime. Vous renoncez donc au régime du microfoncier au dépend de la seconde option car le régime foncier réel prend en compte les charges effectuées. Cependant, vous serez soumis à ce régime pendant au moins trois années quel que soit le montant de vos revenus durant cette période. Le calcul de votre impôt se fait autrement dans le régime microfoncier.

Comment procéder pour un bon calcul du revenu foncier ?

L’abattement obtenu sur un revenu inférieur ou égal à 15 000 € brut  avant le calcul de l’impôt ne doit pas être relevé par le déclarant. En procédant à la déclaration de vos revenus fonciers ou les loyers perçus au cours d’une année précise, vous devez déclarer la totalité de vos recettes sur une déclaration spécifique.

Il reviendra à l’administration fiscale de déterminer votre revenu net imposable. Ce revenu est obtenu après l’abattement forfaitaire de 30% sur le montant de votre déclaration lorsque vous faites réellement partie du régime microfoncier. Le procédé de l’abattement est simple : le montant du revenu déclaré est multiplié par 30% pour avoir le montant de l’abattement. Ce montant est donc retranché de celui de votre revenu déclaré pour obtenir le revenu net imposable. Le taux de l’impôt sera donc appliqué sur le montant du revenu net. Le déficit n’est pas autorisé dans le régime microfoncier, il est imputé sur les recettes de l’année suivante.